「租辦公室要幫房東扣稅？」很多新創業者第一次聽到這個都嚇一跳。
簡單來說：如果你的房東是「個人」，而且月租金達 2 萬元以上，你就有義務幫他扣稅和二代健保。這篇幫你搞懂什麼時候要扣、要扣多少、怎麼操作！
承租辦公場所注意事項
簽約前應確認事項
租辦公室不只是「價錢合理、地點方便」就好。你還要確認這個地址「可不可以登記公司」，以及房東是誰（會影響你的扣繳義務）。
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土地使用分區
- 確認該建物是否可供公司登記使用
- 詳細說明請參閱：公司登記地址選擇
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房屋所有權人身分
- 確認出租人是否為實際產權人
- 可查閱房屋稅繳款書或建物謄本核對
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應取得之文件
- 建物第二類謄本影本
- 最近年度房屋稅繳款書影本
- 租賃契約書影本
房東類型與扣繳義務
這個制度叫做「就源扣繳」，是政府用來確保稅收的方式。因為個人房東有可能「忘記」申報租金收入，所以政府規定：付錢的人（你）要先幫忙扣下來，直接繳給國稅局。這樣就不會有人漏報了。
情況一：房東為法人（公司行號）
如果你的房東是公司（例如商務中心），恭喜你！你完全不用煩惱扣繳的問題。房東會開發票給你，你拿發票報帳就好。
| 項目 | 處理方式 |
|---|---|
| 所得稅扣繳 | 無須扣繳，由房東開立統一發票 |
| 二代健保 | 無須扣繳 |
| 作業方式 | 取得房東開立之發票作為支出憑證即可 |
情況二：房東為個人且屬稅務居住者
指該年度在中華民國境內居留合計滿 183 天之自然人
月租金達新台幣 2 萬元以上時：
| 項目 | 扣繳比率 | 說明 |
|---|---|---|
| 所得稅扣繳 | 10% | 於給付時扣取 |
| 二代健保補充保費 | 2.11% | 於給付時扣取 |
月租金未達新台幣 2 萬元時：
| 項目 | 處理方式 |
|---|---|
| 所得稅扣繳 | 依租約約定，得選擇是否扣繳 |
| 二代健保 | 無須扣繳 |
情況三：房東為非稅務居住者
指該年度在中華民國境內居留未滿 183 天之外國人、外國法人，或經濟生活重心在境外之無戶籍國民
| 項目 | 扣繳比率 | 說明 |
|---|---|---|
| 所得稅扣繳 | 20% | 於給付時扣取 |
| 繳納期限 | — | 給付日起 10 日內完成繳稅及申報 |
因為非居住者通常不會在台灣報稅，政府無法追蹤他的全部收入，所以採取「從高扣繳」的方式，確保該繳的稅有繳到。
扣繳實務操作說明
所得稅扣繳計算範例
很多人搞混：「房東說租金 3 萬，那我要給他多少錢？」
答案是：你給他 27,000 元（扣掉 10%），然後你要把 3,000 元繳給國稅局。房東實際拿到的少了，但這是「他的稅」，只是由你代繳。
假設月租金為新台幣 30,000 元，房東為個人稅務居住者：
應扣繳稅額 = 30,000 × 10% = 3,000 元
實付房東金額 = 30,000 - 3,000 = 27,000 元
二代健保補充保費計算範例
假設月租金為新台幣 30,000 元：
應扣補充保費 = 30,000 × 2.11% = 633 元
實付房東金額 = 30,000 - 3,000 - 633 = 26,367 元
這是 2013 年開始實施的制度。以前健保費只看「薪資」，但很多人的收入來自租金、股利、兼職等，這些都沒有繳健保費。所以政府規定：這些「非薪資收入」也要繳一點健保費，叫做「補充保費」。
扣繳申報時程
| 項目 | 繳納期限 | 年度申報期限 |
|---|---|---|
| 所得稅扣繳款 | 次月 10 日前 | 次年 1 月底前 |
| 二代健保補充保費 | 次月底前 | 次年 1 月底前 |
操作流程步驟
所得稅扣繳：
- 給付租金時扣下應扣稅額（10%）
- 於次月 10 日前至金融機構繳納
- 於次年 1 月底前向國稅局申報扣繳憑單
二代健保補充保費：
- 給付租金時扣下應扣保費（2.11%）
- 至健保署網站列印繳款單
- 於次月底前至金融機構繳納
- 於次年 1 月底前向健保署申報
扣繳義務彙整表
| 租賃條件 | 所得稅扣繳 10% | 二代健保 2.11% |
|---|---|---|
| 房東為法人 | 無須扣繳（取得發票） | 無須扣繳 |
| 房東為個人，月租 ≧ 2 萬元 | 須扣繳 | 須扣繳 |
| 房東為個人，月租 < 2 萬元 | 可選擇是否扣繳 | 無須扣繳 |
| 房東為非居住者 | 須扣繳（20%） | 無須扣繳 |
違規處罰規定
所得稅扣繳違規
依所得稅法第 114 條規定：
| 違規態樣 | 處罰內容 |
|---|---|
| 未依規定辦理扣繳 | 處應扣未扣稅額 1 倍以下罰鍰 |
| 經通知限期補繳仍未繳納 | 處應扣未扣稅額 3 倍以下罰鍰 |
| 未依期限填報扣繳憑單 | 處扣繳稅額 20% 罰鍰（最低 1,500 元，最高 20,000 元） |
二代健保違規
依全民健康保險法第 85 條規定：
| 違規態樣 | 處罰內容 |
|---|---|
| 未依規定扣繳補充保費 | 處應扣繳金額 1 倍罰鍰 |
| 經通知限期補繳仍未繳納 | 處應扣繳金額 3 倍罰鍰 |
選用商務中心的優勢
如果你不想每個月處理扣繳的麻煩事，選擇「商務中心」是最簡單的解法！因為商務中心是公司，他們會開發票給你，你不用幫他扣稅。
當然，商務中心的租金可能比直接租辦公室貴一點，但省下來的行政成本可能更值得。
| 優點說明 | 內容 |
|---|---|
| 無扣繳義務 | 商務中心開立發票，承租方無扣繳責任 |
| 無二代健保問題 | 給付法人租金無須扣繳補充保費 |
| 行政作業簡化 | 省去每月扣繳及年度申報作業 |
常見問題
Q1：房東說不要扣稅，全額給他就好，可以嗎？
不可以！扣繳是你的「法定義務」，不是你和房東可以私下協議的。如果你沒有扣繳，被國稅局查到，是你要被罰，不是房東。
Q2：我忘記扣繳了，怎麼辦？
趕快補繳！如果在國稅局發現之前主動補繳，通常只需要補繳稅款和利息，不會被罰款。但如果是被查到才補，就會被罰了。
Q3：房東可以拒絕被扣繳嗎？
不能。這是法律規定，不是房東可以選擇的。如果房東堅持「不扣稅就不租」，建議另外找房東，不要讓自己陷入違法的風險。
Q4：我租的是住家，也要扣繳嗎？
只要是「給付租金給個人房東」且月租金達 2 萬元以上，就要扣繳。不管是辦公室、店面還是住家。
相關參考資料
實務案例
情境：小高的有限公司租了一間辦公室，房東是個人，月租金 30,000 元。小高每月匯 30,000 元全額給房東，持續 1 年。 問題：月租超過 2 萬元須代扣 10% 所得稅 + 2.11% 二代健保，但小高完全沒扣。年底國稅局要求申報扣繳憑單時才發現問題。 處理：需補繳 12 個月的扣繳稅款共 36,000 元（3,000 x 12）和二代健保 7,596 元（633 x 12），加上所得稅扣繳罰鍰 36,000 元（應扣未扣稅額 1 倍）。合計補繳加罰款約 79,596 元。 結論：租給個人房東且月租達 2 萬元以上，一定要代扣所得稅 10% 和二代健保 2.11%。忘記扣的話，罰款可能比租金還多。
情境：阿芬原本向個人房東租辦公室，月租 25,000 元，每個月要處理扣繳手續（扣稅、繳稅、到銀行繳款），覺得很煩。 問題：有沒有辦法避免每月處理扣繳？ 處理：我們建議阿芬改租商務中心。商務中心是法人（公司），開發票給承租方，不需要代扣任何稅款。月費 2,500 元（含地址登記 + 信件代收），每年省下原本的租金差額，而且完全不用煩惱扣繳申報。 結論：如果你的辦公需求不大，租商務中心不只便宜，還省去每月處理扣繳的行政成本。商務中心開發票，你拿發票記帳就好。
租金扣繳是很多新創業者容易忽略的事情。建議在簽租約時就先搞清楚房東是誰、月租金多少，然後把扣繳的工作流程建立起來。
如果你覺得每個月處理這些很麻煩，可以考慮租用商務中心，或是委託我們的記帳服務代為處理。有問題歡迎詢問！