立法沿革與背景
土地稅法為規範地價稅、田賦及土地增值稅之母法，依憲法第 143 條「土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅」之精神制定。本法涵蓋三種稅目：地價稅（持有稅）、田賦（農地持有稅，目前停徵）、土地增值稅（移轉稅）。
第一編 地價稅
第 14 條（地價稅納稅義務人）
已規定地價之土地，除依法課徵田賦者外，應課徵地價稅。地價稅之納稅義務人為土地所有權人。
第 15 條（代繳義務人）
地上權人、典權人、承領人、耕作權人等，應分別就其地上權、典權、承領地、耕作權範圍內繳納地價稅。
第 16 條（一般用地累進稅率）
地價稅基本稅率為千分之十。土地所有權人之地價總額超過累進起點地價者，依下列累進稅率課徵：
| 級距 | 地價總額 | 稅率 |
|---|---|---|
| 基本稅率 | 累進起點地價以下 | 10‰ |
| 第一級 | 超過累進起點地價未達 5 倍 | 15‰ |
| 第二級 | 超過累進起點地價 5 倍至 10 倍 | 25‰ |
| 第三級 | 超過累進起點地價 10 倍至 15 倍 | 35‰ |
| 第四級 | 超過累進起點地價 15 倍至 20 倍 | 45‰ |
| 第五級 | 超過累進起點地價 20 倍以上 | 55‰ |
- 累進起點地價：以各該直轄市或縣（市）土地 7 公畝（700 平方公尺）之平均地價為準（不含工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地）
- 各縣市累進起點地價不同，每年由地方政府公告
- 地價稅按年徵收，每年 11 月開徵，以 8/31 為納稅基準日
第 17 條（自用住宅用地優惠稅率）
合於下列規定之自用住宅用地，其地價稅按千分之二計徵：
- 都市土地面積未超過 3 公畝（300 平方公尺）部分
- 非都市土地面積未超過 7 公畝（700 平方公尺）部分
適用要件：
- 土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有
- 土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記
- 無出租或供營業使用
- 本人、配偶及未成年之受扶養親屬以一處為限
- 千分之二 vs 千分之十起跳，稅負差距極大（5 倍以上）
- 必須在每年 9 月 22 日前（開徵 40 日前）提出申請
- 核准後若用途未變更，不需逐年申請
- 自用住宅限一處，多處房產只能擇一適用
第 18 條（特別稅率）
| 用地類型 | 稅率 |
|---|---|
| 工業用地、礦業用地 | 10‰ |
| 自用住宅用地 | 2‰ |
| 公共設施保留地 | 6‰ |
| 國民住宅用地 | 2‰ |
第 22 條（田賦）
非都市土地依法編定之農業用地或未規定地價者，徵收田賦。但自 76 年第 2 期起停徵田賦。
田賦自民國 76 年起停徵至今，實質上已無課徵。但法律條文仍保留。
第二編 土地增值稅
第 28 條（課稅時機）
已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。
第 30 條（土地漲價總數額計算）
土地漲價總數額 = 申報移轉現值 − 原規定地價或前次移轉現值（按物價指數調整）− 改良土地費用
第 33 條（一般稅率——累進稅率）
| 級距 | 漲價倍數 | 稅率 |
|---|---|---|
| 第一級 | 漲價總數額未超過原地價 1 倍 | 20% |
| 第二級 | 超過原地價 1 倍至 2 倍 | 30% |
| 第三級 | 超過原地價 2 倍以上 | 40% |
- 長期持有減徵：持有超過 20 年，就其超過部分減徵 20%；超過 30 年減徵 30%；超過 40 年減徵 40%
- 土地增值稅由賣方負擔（法定義務人），但實務上買賣雙方可約定
第 34 條（自用住宅用地優惠稅率 10%）
一生一次
土地所有權人出售自用住宅用地，都市土地面積未超過 3 公畝或非都市土地面積未超過 7 公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按 10% 徵收之。
適用要件：
- 土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地設有戶籍登記
- 出售前 1 年內未曾供營業使用或出租
- 地上建物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有
- 一人一生以適用一次為限
一生一屋（第 34 條第 5 項）
土地所有權人適用一生一次後，再出售自用住宅用地，符合下列條件者，不受一次之限制：
- 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋
- 出售前持有該土地 6 年以上
- 土地所有權人或其配偶、未成年子女於該地設有戶籍連續滿 6 年
- 出售前 5 年內未曾供營業使用或出租
- 都市土地面積 ≤ 1.5 公畝（150 平方公尺），非都市 ≤ 3.5 公畝（350 平方公尺）
| 比較項目 | 一生一次 | 一生一屋 |
|---|---|---|
| 適用次數 | 一次 | 不限次數 |
| 持有年限 | 無限制 | 6 年以上 |
| 戶籍年限 | 無限制 | 連續 6 年 |
| 未出租年限 | 1 年 | 5 年 |
| 都市面積 | 3 公畝 | 1.5 公畝 |
| 非都市面積 | 7 公畝 | 3.5 公畝 |
| 其他房屋 | 可持有 | 不可持有 |
| 優惠稅率 | 10% | 10% |
第 35 條（自用住宅重購退稅）
土地所有權人於出售土地後 2 年內重購土地，其新購土地地價超過原出售土地地價扣除繳納土地增值稅後之餘額者，得就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額。
- 先買後賣或先賣後買均可適用，但須在 2 年內完成
- 重購退稅 5 年內不得改作其他用途或再行移轉
- 與一生一次/一生一屋可搭配使用，達到最大節稅效果
與 SmartTaxer 的關聯
土地稅法對一般個人的主要影響：
- 自住房屋持有：應申請自用住宅地價稅率（2‰），否則按一般稅率（10‰ 起）課徵
- 賣房節稅：善用一生一次（10%）及重購退稅，可大幅降低土增稅
- 繼承免稅：繼承取得之土地免徵土增稅，但下次移轉時以繼承時之現值為原地價
- 農地免稅：作農業使用之農業用地，移轉時免徵土增稅（需取得農用證明）
實務案例
情境：王先生在台北市擁有一筆都市土地（120 平方公尺），申報地價為 800 萬元。王先生全家設籍於此，房屋自住無出租。 分析：比較申請自用住宅優惠稅率與未申請的稅額差異。 結果：
- 自用住宅稅率 2‰：800 萬 × 2‰ = 16,000 元/年
- 一般用地稅率 10‰（假設未超過累進起點地價）：800 萬 × 10‰ = 80,000 元/年
- 差額 = 80,000 − 16,000 = 64,000 元/年（省下 80%）
- 提醒：須在每年 9 月 22 日前向稅捐處申請，首次核准後用途不變免再申請
情境：林先生名下有 2 間房屋（A 屋自住 3 年、B 屋出租中），現在要賣 A 屋。A 屋土地（都市，80 坪 ≈ 264 平方公尺），土地漲價總數額 500 萬元。 分析：
- 一生一次（§34 第 1 項）：林先生從未用過，可適用。雖持有其他房屋（B 屋），一生一次不限制。面積 264 平方公尺 < 300 平方公尺，符合。戶籍已設、出售前 1 年未出租營業 → 符合。
- 一生一屋（§34 第 5 項）：林先生名下另有 B 屋 → 不符合「無其他房屋」要件。 結果：
- 適用一生一次 10% 稅率：500 萬 × 10% = 50 萬元
- 若按一般累進稅率（假設漲價未超原地價 1 倍）：500 萬 × 20% = 100 萬元
- 節稅 = 100 萬 − 50 萬 = 50 萬元
- 策略建議：林先生只有 2 間房，一生一次先用在 A 屋。日後若賣 B 屋時已無其他房屋且持有滿 6 年，可用一生一屋
情境：趙太太以一生一次 10% 稅率賣掉舊屋，繳納土增稅 30 萬元。賣屋後 1 年內購入新屋，新屋地價 1,200 萬元，舊屋原地價扣除土增稅後餘額為 1,000 萬元。 分析：依第 35 條，新購土地地價 1,200 萬 > 舊屋地價餘額 1,000 萬 → 符合重購退稅條件。 結果：
- 可申請退還已繳土增稅 30 萬元
- 實際土增稅負擔 = 0 元（一生一次 + 重購退稅）
- 注意：重購後 5 年內不得改作其他用途或再移轉，否則追繳退稅款