內容整理至 2026-10-20，實際以主管機關公告為準；個案請洽會計師或記帳士。
法規概要
全 63 條，規範公寓大廈之管理維護，提升居住品質。主管機關：中央為內政部，地方為直轄市/縣（市）政府。
重點整理
1. 核心定義（第 3 條）
| 名詞 | 定義 |
|---|---|
| 公寓大廈 | 得區分為數部分之建築物及其基地 |
| 區分所有 | 數人區分一建築物，各有專有部分 |
| 專有部分 | 具使用上獨立性，為區分所有標的 |
| 共用部分 | 專有部分以外，供共同使用 |
| 約定專用 | 共用部分經約定供特定人使用 |
| 約定共用 | 專有部分經約定供共同使用 |
2. 管理委員會（管委會）職責（第 36 條）
- 委任、僱傭及監督管理服務人
- 提出會計報告、結算報告及公告
- 共用部分之點收、保管
- 申報公共安全檢查及消防安全設備檢修
- 保管規約、會議紀錄、圖說、會計帳簿等文件
3. 區分所有權人會議（第 25-32 條）
- 為公寓大廈最高決議機關
- 應有區分所有權人 2/3 以上及其區分所有權比例合計 2/3 以上出席，出席人數 3/4 以上同意（重大事項）
- 一般事項：過半數出席，出席過半數同意
實務重點
區分所有權人會議的出席門檻是實務上最大難題。大型社區常因出席人數不足而流會，可善用「書面委託」及「假決議→真決議」二階段表決程序（第 32 條）來突破門檻。
4. 公共基金（第 18 條）
- 起造人應按工程造價一定比例提列公共基金
- 公共基金應設專戶儲存
- 由管委會負責管理，得經決議交付信託
- 管委會應定期公告收支及運用情形
- 利害關係人得請求閱覽或影印相關帳冊
5. 管理服務人（第 43-45 條）
- 由區分所有權人會議決議或管委會委任
- 需依法領得登記證或認可證始得擔任
- 分為：管理服務人員（個人）及管理維護公司（法人）
- 詳見 公寓大廈管理服務人管理辦法
實務重點
公共基金專戶管理是管委會最常出問題的環節。曾有多起管委會主委或財委挪用公共基金案例，建議採雙印鑑制度並定期公告收支。
6. 住戶義務重點
- 不得任意變更主要構造或約定專用部分之使用
- 住戶裝修須經管委會同意
- 不得妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益
- 積欠管理費逾 2 期者，管委會得訴請法院命其給付
7. 罰則
- 住戶違規使用、妨害安寧等：處 4 萬～20 萬元 罰鍰
- 管委會違反保管義務等：處 1 千～1 萬元 罰鍰
實務重點
住戶積欠管理費逾 2 期，管委會可訴請法院強制給付。實務上建議先發存證信函催繳，再提起支付命令（費用低、速度快），比一般訴訟程序更有效率。
實務案例
案例：管委會主委挪用公共基金
情境：「翠堤花園」社區主委王建國在任 2 年期間，陸續自公共基金專戶提領共 180 萬元，用於個人投資。住戶在年度會計報告中發現帳目不符，要求查帳。 處理：依第 18 條公共基金應設專戶儲存並定期公告收支。管委會召開臨時區分所有權人會議解除王建國職務，並依刑法侵占罪提告。 結果：王建國被法院判處有期徒刑 1 年 6 個月，並須返還挪用款項；社區改採雙印鑑及三級審核制度。
案例：頂樓住戶擅自加蓋遭管委會制止
情境：「明湖社區」12 樓住戶林小芬未經管委會同意，擅自在頂樓平台搭建鐵皮屋作為儲藏室，面積約 15 坪。其他住戶發現後向管委會投訴。 處理：頂樓平台屬共用部分，非經規約或區分所有權人會議決議不得約定專用。依第 8 條及第 49 條，管委會得報請主管機關處理。 結果：主管機關裁處林小芬 4 萬元罰鍰並令限期恢復原狀；林小芬未履行，續處 8 萬元罰鍰並移送強制拆除。
相關法規
- 公寓大廈管理服務人管理辦法 — 管理服務人資格與管理
- 建築物室內裝修管理辦法 — 室內裝修許可
- 建築法 — 建築物使用管理