最新房地合一稅2.0 實務與案例解析（個人篇）

112年4月19日

大綱

1. 房地合一背景說明
2. 新舊制判別
3. 房地合一課稅範圍
4. 交易日、取得日
5. 課稅所得額之計算
6. 持有期間、稅率
7. 自住房地租稅優惠
8. 申報及罰則
9. 解釋函令

1. 背景說明

修法背景

全國住宅價格指數再創新高

房屋交易所得舊制

• 土地交易所得：課徵土地增值稅（免納所得稅）
• 房屋交易所得：課徵綜合所得稅（財產交易所得）

計算方式：

• 房屋收入 - 房屋成本 - 房屋費用 = 房屋交易所得
• 土地收入 - 土地成本 - 土地費用 = 土地交易所得（免稅）

修正所得稅法改以房屋、土地交易所得合一按實際價格課稅，俾抑制短期投機炒作、健全不動產市場發展落實居住正義

房地合一稅1.0 修正要點

案例說明

甲君110.1.1以4億元購入住宅區土地，110.5.1以5億元出售：

• 土地交易所得：1億元
• 應納個人房地合一稅：4,500萬元（5億-4億）×45%

房地合一稅1.0避稅情形

情形一：藉由設立營利事業買賣短期持有之不動產

甲君110.1.1以4億元成立A公司，A公司以4億元購入住宅區土地，110.5.1 A公司以5億元出售土地：

• A公司交易所得1億元，應營利事業所得稅2,000萬元（20%）
• 股利8,000萬不分配，A公司未分配盈餘加徵400萬元（5%）
• 股利8,000萬全數分配，甲君應納綜所稅2,240萬元（28%）

情形二：將應稅之房地交易所得轉換為免稅之證券交易所得

甲君110.1.1以4億元成立A公司（發行股票），A公司以4億元購入住宅區土地，110.5.1甲君以5億元出售A公司全部股份：

• 甲君應納證券交易稅：5億元×3‰=150萬元（乙君代徵）
• 甲君證券交易所得1億元，免納所得稅

情形三：利用土增稅減少房地合一所得稅

土地現值1.1億元、取得成本8千萬元、持有期間1年內，出售土地售價1.2億元：

• 高報土地移轉現值為1.5億元
• 土地漲價數額4千萬（1.5億-1.1億）
• 土增稅稅率20%，應納800萬元
• 房地交易所得4千萬元
• 房地課稅所得0元（所得4千萬元 – 漲價數額4千萬元）
• 少納房地合一稅1,800萬元（4千萬元×45%）

房地合一稅2.0 因應作為

並將預售屋交易視為房地交易以進一止抑制短期炒作房地產及維護居住正義。

110年4月28日總統公布所得稅法修正案

施行日期

• 110年7月1日
• 個人及營利事業105年1月1日以後取得之房地，於110年7月1日以後交易者，適用房地合一稅2.0

110.6.30以前出售房地案件，應按修法前規定課稅，不會受到房地合一稅2.0的影響，沒有溯及既往問題，無違反法律不溯及既往及信賴保護原則

2. 新舊制判別

房地交易新、舊制判斷流程

105.1.1.以後交易房、地、使用權
110.7.1.以後交易預售屋
110.7.1.以後交易符合一定條件股份或出資額
         │
         ▼
    配偶贈與取得？ ─Y→ 夫妻贈與前配偶取得日105.1.1.以後？ ─Y→ 配偶繼承取得？ ─N→ 新制
         │N                    │N                              │Y
         ▼                     │                               ▼
    繼承或受遺贈取得？ ─Y→────┴────────────→ 被繼承人105.1.1.以後取得？ ─Y→ 新制
         │N                                                     │N
         ▼                                                      ▼
    105.1.1.以後取得？ ─Y→ 新制                                舊制
         │N
         ▼
        舊制

例外改採舊制課稅（繼承、受遺贈）

參考：104.8.19.台財稅字第1040462080號令、108.9.11.台財稅字第10804008540號令

再轉繼承案件認定

案例：

• 80年爺爺購入房地、90年殁
• 90年父親繼承房地、105年殁
• 105年母親、兒子各繼承1/2房地
• 109年母親殁，兒子繼承1/2房地
• 115年兒子出售全部房地

結論：

• 房地1/2持分於105年繼承自父親（父親90年繼承取得）：舊制
• 房地1/2持分於109年繼承自母親（母親105年繼承取得）：新制

例外改採舊制課稅（夫妻贈與）

參考：106.3.2.台財稅字第10504632520號令、107.10.31.台財稅字第10704604570號令

3. 課稅範圍

房地合一課稅範圍

105.1.1.以後取得：

例外排除非課稅範圍

依農業發展條例申請興建之農舍及農業設施

（107.8.20.台財稅字第10704534300號令）

例外免納所得稅

1. 符合農業發展條例第37條（農地農用）及第38條之1（農地變更為非農地仍作農用）規定得申請不課徵土地增值稅之土地
   • 要取得農業用地作農業使用證明書
2. 被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物
3. 尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地

符合一定條件股份或出資額

未上市、未上櫃且非屬興櫃股票交易，如已按房地合一稅2.0視為房地交易者，免依所得基本稅額條例（下稱AMT）規定課稅

內容

交易直接或間接持有股份（或出資額）過半數之國內外營利事業之股份（或出資額），且該營利事業股權（或出資額）之價值50%以上係由中華民國境內之房地所構成者

交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用

持股比例認定

個人交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，以其交易日起算前1年內任1日直接或間接持有該國內外營利事業之股份或資本額，超過其已發行股份總數或資本總額**50%**認定。交易日起算前1年之期間末日在110年6月30日以前者，以110年7月1日為期間末日。

測驗題

下列何者為房地合一稅2.0課稅範圍？

財政部111年1月25日台財稅字第11000633641號令

直接持有計算： （一）個人直接持有國內外營利事業股份或出資額者，依其持有比率合併計算。

間接持有計算： （二）個人透過其關係企業而間接持有國內外營利事業股份或出資額，且其持有關係企業股份或出資額超50%或對其關係企業之人事財務或營運政策具有主導能力者，以該關係企業持有該國內外營利事業股份或出資額之比率合併計算；未超過50%者，按其關係企各層持有股份或出資額比相乘積合併計算。

間接持有範例：

1. 甲持有A公司股權60%，A公司持有B公司股權45%，甲另直接持有B公司股權10%，則甲出售B公司股票：

   • 甲對A公司有實質控制力，甲出售B公司股票
   • 因直接10% + 間接45% = 55%>50%，須申報房地合一

2. 甲持有A公司股權40%，A公司持有B公司股權45%，甲並直接持有B公司股權10%，甲出售B公司股票：

   • 甲對A公司無實質控制力，甲出售B公司股票
   • 因直接10%+間接40%×45%=28%<50%，無須申報房地合一

股權價值計算方式

分子（境內房地價值）： 營利事業及其控制之事業在境內房屋、土地、房屋使用權及預售屋之價值

分母（股權價值）： 營利事業全部股權或出資額之價值

分母計算

• 股權或出資額之價值
• 交易日前1年內最近1期經會計師查核簽證財務報告之淨值計算
• 交易日前1年內無經會計師查核簽證之財務報告者，以交易日之該事業資產淨值計算
• 稽徵機關查股權或出資額價值高於淨值者，按查得資料認定

分子計算（境內房屋、土地、房屋使用權及預售屋之價值）

• 金融機構貸款評定之價格
• 不動產估價師之估價資料
• 大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價
• 法院拍賣或財政部國有財產署等出售公有房屋、土地之價格
• 報章雜誌所載市場價格
• 其他具參考性之時價資料
• 時價資料同時有數種者，得以其平均數認定

獨資合夥組織交易房地按個人規定

理由： 獨資、合夥組織營利事業之房地，其登記所有權人為個人與具獨立法人格之營利事業得為所有權之登記主體有別

4. 交易日、取得日

房地合一-交易日

• 房地合一稅1.0自105年1月1日起交易案件適用
• 房地合一稅2.0自110年7月1日起交易案件適用

次日起30日內申報

房地合一-取得日

房屋、土地

原則： 所有權移轉登記之日

例外出價取得：

• 法院拍賣：拍定人領得權利移轉證書之日
• 無法辦理登記房屋：訂定買賣契約日

例外非出價取得（1-3）：

• 繼承：繼承開始日
• 夫妻贈與：第1次相互贈與前配偶取得日
• 配偶依民法第1030條之1剩餘財產差額分配請求權取得房地：為他方原取得該房地日

例外非出價取得（2-3）：

• 分割共有物取得與原權利範圍相當之房地：原取得共有物之日
• 個人興建房屋：核發使用執照日
• 區段徵收領回抵價地：原取得被徵收土地日
• 土地重劃分配之土地：原取得重劃前土地日
• 營利事業（個人）以資金參與自辦土地重劃取得抵費地：重劃計畫書核定之日
• 實施者自實施都市更新事業所取得之房地：為都更事業計畫核定之日

例外非出價取得（3-3）：

• 建物起造人依危老建物重建條例取得之房地：為重建計畫核准之日
• 個人以自有土地與建商合建分屋、參與都更或危老重建：
  • 應分配取得之土地：原取得合建、都更或重建前土地之日
  • 應分配取得之房屋：所有權移轉登記日（出售房屋計算持有期間，以土地之持有期間為準）
  • 多分配之房屋、土地：所有權移轉登記日

房屋使用權

• 買賣：權利移轉之日

預售屋及坐落基地

• 買賣：訂定買賣契約之日

房屋使用權/預售屋及坐落基地

• 繼承：繼承開始日
• 夫妻贈與：第1次相互贈與前配偶取得日
• 配偶依民法第1030條之1剩餘財產差額分配請求權取得房地：為他方原取得日

符合一定條件之股份或出資額

• 購入有價證券：買賣交割日
• 購入非有價證券：訂定買賣契約日
• 現金增資、公開承銷、發起募集：股款繳納日
• 債權、財產或技術作價抵繳股款：作價抵繳認股股款之日
• 保留盈餘或資本公積轉增資：除權基準日
• 繼承：繼承開始日
• 夫妻贈與：第1次相互贈與前配偶取得日
• 其他方式：實際交易發生日

5. 課稅所得額之計算

計算公式

房屋、土地成交價額（收入）
    - 取得成本
    - 移轉費用
    ─────────────
    = 交易所得額
    - 前3年交易損失
    - 土地漲價總數額
    ─────────────
    = 課稅所得額
    × 稅率
    ─────────────
    = 應納稅額

適用自住房地租稅優惠時：

課稅所得額
    - 自住房地免稅額（400萬元）
    ─────────────
    = 超過免稅額之課稅所得額
    × 稅率10%
    ─────────────
    = 應納稅額

成交價額

原則：實際成交價額

未提供或未申報且稽徵機關查無，參酌下列時價資料認定其成交價額：

1. 金融機構貸款評定之價格
2. 不動產估價師之估價資料
3. 大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價
4. 法院拍賣或財政部國有財產署等出售公有房地之價格
5. 報章雜誌所載市場價格
6. 其他具參考性之時價資料
7. 時價資料同時有數種者，得以其平均數認定

取得成本

合建分屋取得成本

舊制土地與建商合建分屋、參與都市更新或危老重建：

• 土地：不討論（因為交易所得免納所得稅）
• 房屋：房屋之成本應按換入時之價值（即營利事業開立統一發票所載含稅銷售價格）認定

新制土地與建商合建分屋、參與都市更新或危老重建：

• 分配回土地+房屋（無找補）= 土地取得成本
• 分配回土地+房屋+給付價金 = 土地取得成本+給付價金
• 分配回土地+房屋-收取價金 = 土地取得成本-收取價金部分之土地取得成本 （收取價金部分為出售土地，若屬房地合一應課稅）

其他取得成本加項

移轉費用（可採推計）

理由：

• 參考內政部不動產服務業經營概況調查報告
• 使未提示證明文件之費用推計基礎較符實情

內容： 推計費用率由5%調降為3%，並增訂上限金額為30萬元

實際發生費用超過上限金額者，得提出證明文件，核實認定，不影響其權益

注意事項

一、讓與預售屋（含紅單）權利交易之成交價額（收入），應按讓與該權利價額（即受讓人應支付予讓與人價額）認定，不包含受讓人後續支付建設公司（地主）價款。

二、舉例說明： 甲君111年間與A建設公司簽訂預售屋買賣契約書，房地總價款共1,000萬元。甲君依約支付簽約款計200萬元，嗣於112年間與受讓人乙君簽訂讓與預售屋權利買賣契約書，約定乙君應支付甲君230萬元，嗣後由乙君依工程期支付餘款800萬元予A建設公司。

• 甲君預售屋權利讓與之成交價額（收入）為230萬元
• 成本為200萬元
• 可減除移轉費用為6.9萬元（230萬元×3%）

前3年房地交易損失

1. 交易日以後3年內得扣除
2. 新（舊）制交易損失不能扣抵舊（新）制交易所得
3. 提供買、賣資金流程
4. 以實際費用認列損失，未提供憑證推計費用（成交價額3%、上限30萬）造成之損失不予認列
5. 土地漲價總數額不予計入

土地漲價總數額

目的

防杜利用土地增值稅與房地合一所得稅之稅率差異，以自行申報高於公告土地現值之土地移轉現值，規避所得稅負

課稅基礎

= 房地收入 - 成本 - 費用 - 土地漲價總數額
                              ↓
                    超過限額部分，不得減除

減除上限 = 交易當年度公告土地現值 - 前次移轉現值

不得減除部分之土地漲價總數額所計算繳納之土地增值稅，得以費用列支

計算公式

（交易時申報移轉現值 - 交易時公告土地現值）
─────────────────────────────── × 已納土地增值稅
以申報移轉現值計算之土地漲價總數額

（要點第16點）

案例比較

6. 持有期間、稅率

持有期間計算

原則： 取得之日計算至交易之日止

持有期間-預售屋

持有期間如何計算？ 以預售屋買進及賣出訂定買賣契約之日計算

預售屋倘持有至成屋始出售，其持有期間可否併計？

• 不可併計，預售屋交屋後再出售成屋，應適用成屋交易所得課稅規定，以核發使用執照日（興建完成即登記予買受人）或移轉所有權登記日（興建完成登記予建商再過戶予買受人）為取得日，計算持有期間

• 成屋持有期間倘併計預售屋持有期間，因持有期間拉長而使得短期持有成屋仍可適用較低稅率，形同鼓勵預售屋交屋後隨即出售，弱化抑制短期炒作之政策目的

持有期間-符合一定條件股份或出資額

持有期間之計算：

• 自股份或出資額取得之日起算至交易之日止
• 採先進先出法認定

取得成本之計算（個人）：

• 能提出原始取得成本者，應採用個別辨認法
• 或依所得稅法施行細則第46條規定加權平均法計算
• 無查得資料者，按取得時該被投資營利事業之每股淨值或出資額，核定其成本

稅率-延長短期交易高稅率持有期間

原則依持有期間適用差別稅率

稅率-例外（維持原有1.0規定）

註：修正前之持有期間為2年內

7. 自住房地租稅優惠

重購退稅

交易房地後2年內重購自住房地

自住房地：本人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用。

新購自住房地5年內不得再行移轉或改作其他用途

長期持有自住房地免稅額及優惠稅率

適用條件：

1. 交易前本人、配偶或未成年子女設有戶籍、持有並連續居住滿6年
2. 交易前6年無出租、供營業或執行業務使用
3. 6年內本人、配偶或未成年子女以1次為限

優惠內容：

• 400萬元以下免稅
• 超過400萬元稅率10%

併計6年期間

得併計之期間，應以個人或其配偶、未成年子女已於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用為限。

8. 申報及罰則

個人房地合一稅申報時點

次日起30日內申報

• 損失案件亦須申報
• 境內與非境內個人申報方式相同

申報案件-所轄稽徵機關

個人申報房地合一所得稅，應向該管稽徵機關辦理。該管稽徵機關，依下列順序定之：

1. 申報時戶籍所在地稽徵機關
2. 申報時居留地稽徵機關
3. 房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地所在地稽徵機關
4. 中央政府所在地之稽徵機關

交易之房屋、土地為信託財產者，除受益人為營利事業外，以受益人為納稅義務人，得由受託人依規定向受託人戶籍地該管稽徵機關辦理申報納稅。

罰則

行為罰

個人未依限辦理申報，處3,000元以上30,000元以下罰鍰

漏稅罰

9. 解釋函令

財政部 111.10.06. 台財稅字第11104647190號令

核釋個人交易105年1月1日以後依土地徵收條例經廢止徵收發還之土地，依所得稅法第4條之4及第14條之4規定計算土地交易所得，該土地之取得日、持有期間及取得成本認定如下：

一、原土地所有權人交易其領回土地：

（一）土地取得日以原核准徵收機關核准廢止徵收日為準。

（二）土地持有期間之計算，以核准廢止徵收日起算至交易日止之期間，與該土地被徵收前原所有權人取得土地所有權移轉登記日起算至徵收日止之期間，合併計算。

（三）土地取得成本，以原土地所有權人依土地徵收條例第51條規定繳清應繳納之價額為準。但該土地被徵收前之原始取得成本高於上開應繳納價額，並提示相關證明文件者，以原始取得成本為準。

二、廢止徵收時原土地所有權人已死亡，由其繼承人依土地徵收條例規定取得經廢止徵收發還之土地： 繼承人交易該土地之取得日、持有期間及取得成本，準用前點第1款、第2款及第3款本文規定認定。

財政部 111.01.05. 台財稅字第11004589400號令

核釋「所得稅法」第4條之4、第4條之5、第14條之4規定，有關個人以自有房地參與都市更新，並以權利變換方式取得房地，其房地取得日、持有期間及自住房地持有期間之認定原則：

一、個人以自有房屋及土地參與都市更新，依都市更新條例權利變換規定取得之房屋及土地，嗣後交易房屋、土地時，其取得日之認定及持有期間之計算規定如下：

（一）取得之應分配土地，以原取得參與都市更新前土地之日為取得日；取得之應分配房屋，以新建房屋完成所有權移轉登記日（新建房屋興建完成後第一次移轉，為核發使用執照日，以下同）為取得日；實際分配之房屋及土地多於應分配之房屋及土地（以下簡稱多分配之房屋、土地）部分，分別以該多分配部分房屋完成所有權移轉登記日及該多分配部分土地完成所有權移轉登記日為取得日。

（二）應分配之房屋、土地之持有期間，以原取得參與都市更新前土地之持有期間為準；多分配之房屋、土地之持有期間，自該多分配部分房屋、土地取得之日起算至交易之日為止。但多分配之房屋、土地，係應分配之房屋、土地持分合計數因有未足完整一戶房屋及土地面積單元而增購為完整一戶，且應分配及多分配土地面積合計不超過都市更新前原有土地面積者，其持有期間得以該一戶應分配土地之持有期間為準，並以一戶為限（詳釋例）。

（三）應分配之房屋、土地，及符合前款但書多分配之房屋、土地，依所得稅法第4條之5第1項第1款規定計算自住房屋、土地持有期間，得將拆除前之自住房屋持有期間合併計算，其得併計之期間，應以個人或其配偶、未成年子女於該房屋辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用之期間為限。

二、個人以自有房屋及土地與營利事業合建分屋或依都市更新條例參與都市更新採協議合建，因交換後之房屋及土地持分合計數未足完整一戶面積單元而增購為完整一戶，且合建後或都市更新後取得之土地面積合計不超過合建前或都市更新前原有土地面積者，該增購房屋、土地得比照前點第2款但書及第3款規定計算持有期間，並以一戶為限。

財政部 110.07.27. 台財稅字第11004529190號令

個人交易105年1月1日以後受贈取得之房屋、土地，依所得稅法第14條之4第1項規定計算房屋、土地交易所得時，其受贈該房屋、土地時所繳納之契稅、土地增值稅，屬其因取得該房屋、土地而支付之費用，得自房屋、土地交易所得中減除。

財政部 110.06.11. 台財稅字第11004575360號公告

所得稅法第十四條之四第三項第一款第五目規定個人因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在五年以下之房屋、土地情形如下。但經稅捐稽徵機關查明有藉法律形式規避或減少納稅義務之安排或情事者，不適用之：

一、個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，嗣因調職或有符合就業保險法第十一條第三項規定之非自願離職情事，或符合職業災害勞工保護法第二十四條規定終止勞動契約，須離開原工作地而出售該房屋、土地者。

二、個人依民法第七百九十六條第二項規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。

三、個人因無力清償債務（包括欠稅），其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。

四、個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害，出售房屋、土地負擔醫藥費者。

五、個人依家庭暴力防治法規定取得通常保護令，為躲避相對人而出售自住房屋、土地者。

六、個人與他人共有房屋或土地，因他共有人依土地法第三十四條之一規定未經其同意而交易該共有房屋或土地，致交易其應有部分者。

七、個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務，因無足夠資力償還該未償債務之本金及利息，致出售該房屋、土地者。

財政部 109.08.28. 台財稅字第10904528910號令

一、共有房屋、土地經法院依民法第824條第2項第2款規定裁判變價分割，並由執行法院依強制執行法第131條第2項規定予以拍賣者，共有人應就其出售之應有部分，依所得稅法第4條之4（以下簡稱新制）或同法第4條第1項第16款（所得稅法 › 第4條）、第14條第1項第7類及第24條（以下簡稱舊制）規定徵免所得稅。

二、前點共有人於拍賣程序中，因參與應買或聲明優先承買而取得房屋、土地，且其取得之權利範圍超出原應有部分之權利範圍（以下簡稱原權利範圍）者，應依下列規定辦理：

（一）其屬出售原權利範圍並買回與原權利範圍相當之部分，其所得尚未實現，尚無課徵所得稅問題。嗣再行出售該部分時，應以共有人取得原共有房屋、土地之日為取得日，據以計算持有期間及認定應適用新制或舊制課稅，並按其取得原因認定原始取得成本，依所得稅法相關規定計算交易所得。

（二）其屬超出原權利範圍之部分，嗣再行出售該部分時，應以共有人領得權利移轉證書之日為取得日，據以計算持有期間及認定應適用新制或舊制課稅，並按該部分之拍賣價款認定原始取得成本，依所得稅法相關規定計算交易所得。

（三）前2款房屋、土地適用新制課稅者，得減除之土地漲價總數額，以該土地持有期間依土地稅法規定計算之土地漲價總數額為準。

財政部 109.07.15. 台財稅字第10904601200號令

個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者，應整體衡量其繼承取得房屋、土地之經濟實質，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部分，核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔。嗣個人交易該房屋、土地，依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定計算房屋之財產交易所得或依同法第14條之4第1項（所得稅法 › 第14條之4）規定計算房屋、土地交易所得時，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數，且確由該個人實際負擔償還部分，得自房屋及土地交易所得中減除。

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