內容整理至 2026-10-20，實際以主管機關公告為準；個案請洽會計師或記帳士。
立法沿革與背景
立法背景
本細則依土地稅法第 58 條規定訂定，為母法之執行細節規範，主要補充自用住宅用地認定標準、申報程序、稅額計算方式等實務操作規定。最近一次修正為中華民國 110 年 9 月 23 日。
重點條文
第 4 條（自用住宅用地認定）
土地所有權人依土地稅法第 17 條規定申請適用自用住宅用地稅率者，其自用住宅用地認定標準如下：
- 土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有
- 土地所有權人或其配偶、直系親屬已於該地辦竣戶籍登記
- 該土地無出租或供營業使用
實務重點
- 「直系親屬」包含直系血親（父母、祖父母、子女、孫子女）及直系姻親
- 「營業使用」包含設立公司、商號登記地址等
- 將自用住宅一部分出租或營業，則該部分不得適用自用住宅稅率
- 建物與土地所有權人不同（如父親名下的地、兒子名下的房）仍可適用，但須為直系親屬關係
第 5 條（自用住宅擇定順序）
土地所有權人在施行區域內申請適用自用住宅用地稅率者，以本人、配偶或未成年之受扶養親屬設籍之一處為限。如有多處，其擇定順序為：
- 土地所有權人之戶籍所在地
- 配偶之戶籍所在地
- 未成年受扶養親屬之戶籍所在地
實務重點
- 成年子女即使被扶養，其戶籍所在地不列入擇定順序
- 夫妻分居時，各自戶籍所在地之土地都可能符合條件，但仍只能擇一
第 6 條（地價稅申報程序）
- 申請期限：每年地價稅開徵 40 日前（即 9 月 22 日前）向土地所在地主管稽徵機關申請
- 逾期申請：自申請之次年起適用優惠稅率（當年度仍按一般稅率）
- 首次核准後：用途未變更者，以後免再申請
- 用途變更：應於 40 日前申報，逾期未申報者，處以短匿稅額 3 倍以下罰鍰
第 9 條（工業用地認定）
依土地稅法第 18 條適用特別稅率之工業用地，包括：
- 依區域計畫法或都市計畫法劃定之工業區土地
- 依其他法律規定之工業用地
- 工業主管機關核准工廠設立之土地
第 20 條（土地增值稅申報）
土地增值稅之申報，應於土地所有權移轉或設定典權時，由當事人檢附相關文件向土地所在地之主管稽徵機關申報，其申報程序如下：
- 買賣案件：由買賣雙方共同申報，或由權利人單獨申報
- 繼承案件：由繼承人申報（免徵土增稅，但需申報移轉現值作為未來原地價）
- 贈與案件：由贈與人申報
第 24 條（自用住宅用地優惠稅率審查）
土地所有權人申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅時，稽徵機關應就下列事項審查：
- 地上建物為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有
- 該地設有本人、配偶或直系親屬之戶籍登記
- 出售前 1 年內未供營業或出租使用（一生一次）或出售前 5 年內未供營業或出租使用（一生一屋）
- 面積限制（都市/非都市）
- 一生一次之適用紀錄
實務重點
- 稽徵機關會透過戶籍資料、稅籍登記、營業登記等交叉比對
- 出租事實的認定不限於有書面租約，鄰里訪查、水電用量異常等都可能被認定
- 「一生一次」的紀錄全國連線，無法於不同縣市重複使用
第 29 條（土地增值稅物價指數調整）
計算土地漲價總數額時，前次移轉時所申報之土地移轉現值，應依物價指數調整後之原地價為基礎，避免因通貨膨脹造成虛增漲幅。
與 SmartTaxer 的關聯
產品關聯
個人報稅相關注意事項：
- 提醒使用者每年 9/22 前申請自用住宅地價稅率
- 售屋時協助判斷是否符合一生一次/一生一屋條件
- 重購退稅的 2 年期限計算
實務案例
案例 1：自用住宅地價稅申請流程——首次申請
情境：劉先生今年 3 月買了新房並遷入戶籍，想申請自用住宅地價稅率（2‰）。 分析：依第 4 條及第 6 條，須符合三要件（建物為本人或直系親屬所有、已設戶籍、無出租營業），並在地價稅開徵 40 日前（9 月 22 日前）提出申請。 結果：
- 劉先生應備妥：身分證影本、建物權狀影本、戶籍謄本
- 向土地所在地之稅捐稽徵處提出申請（可線上申辦）
- 9 月 22 日前申請 → 當年度 11 月開徵即適用 2‰
- 9 月 22 日後申請 → 當年度仍按一般稅率（10‰），次年度起才適用
- 首次核准後，只要用途不變（持續自住、未出租），免逐年申請
案例 2：多處房屋的自用住宅擇定
情境：黃先生名下有 3 筆土地（A 屋：本人戶籍、B 屋：太太戶籍、C 屋：成年兒子戶籍）。三處均無出租營業。 分析：依第 5 條，自用住宅以「一處」為限。擇定順序：(1) 本人戶籍 (2) 配偶戶籍 (3) 未成年受扶養親屬戶籍。成年子女不在擇定順序內。 結果：
- A 屋（本人戶籍）→ 可適用 2‰（第一順位）
- B 屋（太太戶籍）→ 若 A 屋已適用，B 屋不得再適用（僅限一處）
- C 屋（成年兒子戶籍）→ 不符合擇定順序（成年子女非「未成年受扶養親屬」）
- 策略：黃先生應選地價最高的那筆申請自用住宅，節稅效果最大
案例 3：部分出租的自用住宅認定
情境：吳太太名下透天厝共 4 層，1 樓出租給便利商店，2-4 樓自住並設有戶籍。 分析：依第 4 條，「營業使用」的部分不得適用自用住宅稅率。須按使用面積比例分別課徵。 結果：
- 1 樓（出租營業）→ 按一般用地稅率 10‰ 課徵（占 1/4 面積）
- 2-4 樓（自住）→ 按自用住宅稅率 2‰ 課徵（占 3/4 面積）
- 假設土地申報地價 600 萬元：
- 營業部分稅額 = 600 萬 × 1/4 × 10‰ = 1,500 元
- 自住部分稅額 = 600 萬 × 3/4 × 2‰ = 900 元
- 合計地價稅 = 2,400 元（若全按一般稅率則為 6,000 元）