就是俗稱的「包租代管」公司。幫房東管理出租房屋，或者自己承租房屋再轉租給房客。
核心門檻是「租賃住宅管理人員」資格——需要考試或受訓取得。另外還要繳納「營業保證金」。
租賃住宅服務業是什麼？
簡單說，就是「幫房東管理出租房屋」的專業公司。
分成兩種業務模式：
- 包租：公司先跟房東租房子，再轉租給房客（公司賺租金價差，承擔空租風險）
- 代管：公司受房東委託管理房屋（公司收管理費，不承擔空租風險）
法規依據與主管機關
法規依據
- 租賃住宅市場發展及管理條例
- 租賃住宅服務業營業保證金繳存辦法
- 相關子法規
主管機關
| 層級 | 主管機關 |
|---|---|
| 中央 | 內政部地政司 |
| 台北市 | 台北市政府地政局 |
| 新北市 | 新北市政府地政局 |
| 其他縣市 | 各縣市政府地政局 |
營業項目代碼
- H703091 租賃住宅服務業
包租 vs 代管
| 項目 | 包租 | 代管 |
|---|---|---|
| 公司角色 | 二房東 | 管理人 |
| 契約關係 | 公司向房東租，再轉租給房客 | 房東直接租給房客 |
| 租金收取 | 公司收 | 公司代收 |
| 租屋糾紛處理 | 公司處理 | 公司協助處理 |
| 修繕維護 | 公司安排 | 公司協助安排 |
| 空租風險 | 公司承擔 | 房東承擔 |
| 收入來源 | 租金價差 | 管理費 |
包租模式下，如果房子租不出去，公司還是要付租金給房東。但如果租得好，租金價差就是你的利潤。
營業保證金
金額計算（依租賃住宅市場發展及管理條例）
| 規模 | 營業保證金 |
|---|---|
| 每一營業處所 | 新臺幣 15 萬元 |
| 經營契約書件數達 250 件 | 增繳 10 萬元 |
| 件數每逾 100 件 | 再增繳 10 萬元 |
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 繳納對象 | 中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會 |
| 用途 | 保障消費者權益 |
這筆保證金是為了保障房東和房客，萬一公司出問題，可以從保證金中賠償。
6 個月內必須繳存：依法規規定，需於完成公司登記後 6 個月內繳存營業保證金，否則無法取得登記證、不能營業。
租賃住宅管理人員
資格取得
| 途徑 | 說明 |
|---|---|
| 考試及格 | 通過租賃住宅管理人員資格考試 |
| 訓練合格 | 完成租賃住宅管理人員訓練課程 |
人員配置
| 公司規模 | 管理人員人數 |
|---|---|
| 每一營業處所 | 至少 1 名 |
| 分支機構 | 每處至少 1 名 |
申請流程
- 公司設立登記
- 取得管理人員資格
- 繳納營業保證金
- 向地政局申請許可
- 審查通過，領取登記證
- 加入公會
- 開始營業
應備文件
- 租賃住宅服務業登記申請書
- 公司登記證明文件
- 負責人身分證明
- 租賃住宅管理人員資格證書
- 管理人員受僱證明
- 營業保證金繳納證明
- 營業處所使用權證明
- 定型化契約範本
和不動產經紀業的差別
| 比較項目 | 租賃住宅服務業 | 不動產經紀業 |
|---|---|---|
| 主管法規 | 租賃住宅市場發展及管理條例 | 不動產經紀業管理條例 |
| 業務範圍 | 租賃住宅包租代管 | 買賣/租賃仲介 |
| 專業人員 | 租賃住宅管理人員 | 不動產經紀人 |
| 角色定位 | 長期管理經營 | 居間媒合（一次性） |
| 收入來源 | 管理費/租金差額 | 仲介服務費 |
簡單區分：
- 仲介：幫房東「找到房客」，成交後收仲介費，任務結束
- 包租代管：幫房東「長期管理房子」，持續收管理費或賺租金價差
很多不動產經紀業會同時申請租賃住宅服務業，這樣仲介和管理都能做。
包租模式是你先跟房東簽約付租金，再轉租給房客。如果 2 個月租不出去，你就白付 2 個月租金。新公司建議先從「代管」做起（收管理費不承擔空租風險），等掌握區域行情後再做包租。
加入政府方案有三大好處：政府媒合案源（不用自己找房東）、租金有補貼（降低空租風險）、房東有稅賦優惠（更願意配合）。第一期、第二期已有數萬戶參與，是新公司最穩的起步方式。
這是最常被忽略的規定。不管房東要求多少，你轉租給房客時收的押金不能超過 2 個月租金。超收的部分房客可以要求退還，而且你會被罰 1-5 萬。定型化契約裡也有明確規定。
經營注意事項
合規要求
| 項目 | 規定 |
|---|---|
| 契約書 | 應使用主管機關公告之定型化契約 |
| 收費標準 | 應明確告知並遵守規定 |
| 租屋資訊 | 應充分揭露物件資訊 |
| 押金規定 | 不得超過 2 個月租金 |
政府獎勵措施
| 方案 | 說明 |
|---|---|
| 社會住宅包租代管 | 政府媒合房東與業者，提供租金補貼 |
| 公益出租人優惠 | 房東享有稅賦減免 |
| 修繕補助 | 符合條件可申請修繕費用補助 |
政府的「社會住宅包租代管」方案是很好的機會。政府會補助部分租金，房東和房客都有好處，業者也有案源。
相關連結
常見問題
Q: 不動產經紀業可以經營包租代管嗎？
A: 可以，但需要另外申請租賃住宅服務業登記，並符合相關人員資格要求。兩個是不同的許可。
Q: 個人可以經營包租代管嗎？
A: 不行。需設立公司並取得許可登記後方可營業。個人二房東如果規模小、沒有經營行為，可能不受此限，但建議還是要了解法規界線。
Q: 管理人員需要什麼資格？
A: 需通過「租賃住宅管理人員資格考試」或完成「訓練課程」並取得證書。
Q: 包租與代管哪個比較好做？
A: 各有優缺點：
- 包租：利潤較高，但承擔空租風險，需要較多資金
- 代管：風險較低，但利潤（管理費）較少
很多業者會兩種都做，看房東需求和物件狀況決定。
Q: 加入政府包租代管方案有什麼好處？
A: 好處包括：
- 政府提供案源（媒合房東）
- 政府補貼部分租金
- 房東有稅賦優惠，更願意配合
- 租金有保障，風險較低
租賃住宅服務業是「物業管理」的延伸，市場需求很大——很多房東不想自己處理租屋大小事，願意付費請專業公司管理。
如果你有不動產經紀業的背景，跨足包租代管是很自然的延伸。建議可以先從「代管」開始（風險低），累積經驗後再做「包租」。
實務案例
情境：周小姐已經有不動產經紀業的公司，想額外經營包租代管業務。 問題：已經有房仲公司了，還需要另外申請嗎？ 處理：
- 不動產經紀業和租賃住宅服務業是兩個不同的許可，需分別申請
- 周小姐需要取得「租賃住宅管理人員」資格（通過考試或完成訓練課程）
- 公司增加營業項目 H703091
- 繳納營業保證金 每處 15 萬元至租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會（須於公司登記後 6 個月內繳存）
- 向地政局申請租賃住宅服務業登記
- 建議先從「代管」做起（收管理費，不承擔空租風險），累積經驗後再做「包租」 注意：可以加入政府「社會住宅包租代管」方案，有政府媒合案源和租金補貼，是很好的起步方式。當業務量成長到契約書件數達 250 件時，要再增繳 10 萬元保證金。