想開房仲或代銷公司？這行業門檻不算低，但只要搞懂三件事就不難：考經紀人證照、繳營業保證金、申請許可證照。
很多人以為「我有業務能力就能賣房子」，但政府規定必須透過合法登記的經紀業才能從事仲介，這是為了保護買賣雙方的權益。我們每個月都會協助好幾家房仲公司設立，流程跑順的話大約 3-4 週可以完成。
這行業在做什麼？
不動產經紀業包含兩種業務：
| 類別 | 白話說明 | 實際例子 |
|---|---|---|
| 仲介業 | 當「媒人」，幫買賣雙方牽線 | 你找永慶或信義幫你賣房子 |
| 代銷業 | 當建商的「外包銷售團隊」 | 預售屋接待中心的銷售人員 |
因為業務性質不同，責任也不同。仲介是幫「現成的房子」找買家；代銷是幫「還沒蓋好的房子」找買家。代銷的風險更高（萬一建商跑了怎麼辦？），所以規範也更嚴格。
法規依據
- 不動產經紀業管理條例 第 4 條、第 5 條、第 7 條、第 32 條
- 不動產經紀業管理條例施行細則
主管機關
| 層級 | 主管機關 | 聯絡方式 |
|---|---|---|
| 中央 | 內政部地政司 | - |
| 新北市 | 新北市政府地政局 | 02-29603456#3299~3308、3360、3362~3369 |
| 其他縣市 | 各縣市政府地政局 | - |
營業項目代碼
- H703011 不動產仲介經紀業
- H703021 不動產代銷經紀業
營業保證金：為什麼要繳這筆錢？
「營業保證金」是政府為了保護消費者設計的制度——萬一房仲公司倒閉或發生糾紛，這筆錢可以用來賠償受害的客戶。金額其實不算低，要列入創業資金的規劃。
營業保證金金額（依不動產經紀業管理條例）
| 規模 | 營業保證金 |
|---|---|
| 每一營業處所 | 新臺幣 25 萬元 |
| 5 處以下 | 每處 25 萬元 |
| 逾 5 處 | 每增加 1 處再增繳 10 萬元 |
| 總額超過 500 萬元 | 超過部分得以金融機構保證函擔保 |
營業保證金要繳到「中華民國不動產仲介經紀業營業保證基金」,不是繳給政府。這個基金專門處理消費糾紛的賠償。
25 萬不是「行政規費」,而是「擔保金」,公司不繼續經營且確認無糾紛後可申請退還,但要經過至少 6 個月公告期。創業初期記得把這筆錢的「凍結期」算進現金流規劃。
不動產經紀人：這張證照很重要！
每一個營業據點至少要有一位經紀人，這是硬性規定。沒有經紀人，連申請都無法送件。
另外經紀營業員每逾 20 名應增設經紀人 1 人——也就是說公司規模變大時，要按比例增加經紀人，不是只放一個人掛名就好。
經紀人 vs 營業員
很多人搞混這兩種身份，讓我用一個比喻說明：
| 角色 | 比喻 | 資格要求 | 可以做什麼 |
|---|---|---|---|
| 經紀人 | 像「主廚」 | 要通過國家考試 | 可以獨立簽約、負法律責任 |
| 營業員 | 像「助理廚師」 | 上完培訓課就可以 | 只能在經紀人指導下工作 |
經紀人資格取得
| 途徑 | 說明 |
|---|---|
| 考試及格 | 通過不動產經紀人國家考試（每年舉辦） |
| 學歷經歷 | 符合特定學經歷條件（較少見） |
申請流程
整個流程看起來很多步驟，但其實邏輯很清楚：先開公司 → 找經紀人 → 繳保證金 → 申請許可 → 加入公會 → 開始營業。
如果你還沒有經紀人，可能要先思考是自己考證照，還是聘請有證照的人。
flowchart TD
A[公司設立登記] --> B[聘任經紀人]
B --> C[繳納營業保證金]
C --> D[向地政局申請許可]
D --> E[領取許可證照]
E --> F[加入公會]
F --> G[開始營業]
應備文件
- 不動產經紀業許可申請書
- 公司登記證明文件
- 負責人身分證明
- 經紀人資格證書
- 經紀人受僱同意書
- 營業保證金繳納證明
- 營業處所使用權證明
- 公會入會證明
很多客戶以為停業就能馬上拿回保證金，其實要經過至少 6 個月公告期，確認沒有消費糾紛後才能退還。建議在規劃退場時把這筆錢的「凍結期」算進去，不要當作馬上可以動用的現金。
借牌（經紀人掛名但不實際執業）是這行最常見的違規。一旦被查到，公司會被廢止許可、經紀人會被撤銷證書，而且 3 年內不得再申請。地政局每年都會抽查經紀人的出勤紀錄和簽約紀錄，風險很高。
常有客戶登記了 H703011（仲介），後來接到建商代銷案，以為可以直接做。其實代銷是 H703021，需要另外登記。反過來也一樣。如果你兩種都想做，設立時就兩個都登記，省得之後補辦變更要 2-3 週。
服務報酬上限：政府有規定！
早期房仲業沒有規範時，有些業者會亂收費，買賣雙方加起來收到 10% 以上的都有。政府設定上限是為了保護消費者，避免被「剝皮」。
| 類別 | 最高收費 | 白話說明 |
|---|---|---|
| 買賣仲介（買賣雙方合計） | 成交價 6% | 賣 1,000 萬的房子，買賣雙方合計最多收 60 萬 |
| 租賃仲介 | 1.5 個月租金 | 月租 2 萬，最多收 3 萬 |
法定上限是「向買賣雙方收取之服務報酬合計不得超過成交價金 6%」，並沒有強制規定買賣雙方各收多少。
業界常見的「賣方 4%、買方 2%」是慣例做法，但不是法定比例。你也可以全部跟賣方收 6%、或跟買方收 6%，只要雙方同意且合計不超過 6% 即可。
這是「上限」，不是「公定價」。你可以收得比這少，但不能收得比這多！
執業規範
應遵守事項
| 項目 | 規定 | 違規後果 |
|---|---|---|
| 契約書備查 | 不動產說明書、契約書應依規定格式 | 罰鍰、限期改善 |
| 資訊揭露 | 應充分說明不動產重要資訊 | 可能構成詐欺 |
| 收費標準 | 應明確告知並遵守收費規定 | 罰鍰 |
| 禁止行為 | 不得賺取差價、不得隱匿資訊 | 撤銷執照 |
相關連結
常見問題
Q: 個人可以從事不動產仲介嗎？
A: 不行。依法必須設立公司或商號，並取得許可證照後方可營業。這是為了確保有公司負責任，萬一發生糾紛消費者才有對象可以求償。
Q: 經紀人與營業員有何不同？
A: 經紀人須通過國家考試，可獨立執業、簽約、負法律責任；營業員完成訓練即可，但只能在經紀人指導下工作，不能獨立簽約。
Q: 沒有經紀人可以申請嗎？
A: 不行。每一營業處所至少需有一名經紀人，才能申請許可。這是硬性規定，沒有例外。
Q: 營業保證金可以退還嗎？
A: 停止營業並確認無糾紛待處理時，可依規定申請退還。通常需要等待一段公告期（約 6 個月），確認沒有人來求償後才能拿回。
房仲業是個「人脈 + 專業」的行業。設立公司只是第一步，更重要的是後續的經營和口碑。如果你正在考慮進入這個行業，歡迎找我們聊聊！
實務案例
情境：陳小姐在信義房屋當業務 8 年，想自己開一間仲介公司。 問題：她本身沒有經紀人證照，可以開業嗎？ 處理：
- 陳小姐本身只是「營業員」，不是「經紀人」，無法獨立開業
- 建議她先報考不動產經紀人國家考試（每年舉辦），或聘請有經紀人資格的人
- 設立有限公司，登記營業項目 H703011
- 繳納營業保證金 每處 25 萬元至中華民國不動產仲介經紀業營業保證基金
- 向地政局申請許可證照
- 加入當地不動產仲介公會 注意：每一營業處所至少需有 1 名經紀人，這是硬性規定，借牌是違法的。經紀營業員每逾 20 名，還要再增設經紀人 1 人。
情境：林先生在某代銷公司擔任專案經理多年，想自己成立代銷經紀公司。 問題：代銷公司和一般仲介有什麼不同？申請流程有差嗎？ 處理：
- 代銷業登記營業項目為 H703021（不動產代銷經紀業），和仲介不同
- 同樣需要至少 1 名經紀人
- 代銷業的服務報酬由建商支付，不向買方收費
- 需要與建商簽訂委託銷售契約，並依規定格式製作不動產說明書 注意：代銷業如果同時想做二手屋仲介，需另外登記 H703011，兩種業務是分開的。