內容整理至 2026-10-20，實際以主管機關公告為準；個案請洽會計師或記帳士。
法規概要
全 80 條，規範都市計畫之擬定、變更、土地使用分區管制及公共設施。主管機關：中央為內政部，地方為直轄市/縣（市）政府。
重點整理
1. 都市計畫的意義（第 3 條）
在一定地區內對都市生活之經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要設施，作有計畫之發展，並對土地使用作合理之規劃。
2. 用途分區類型（第 32-34 條）
| 分區 | 目的 | 使用限制 |
|---|---|---|
| 住宅區 | 保護居住環境 | 不得有礙居住之寧靜、安全及衛生 |
| 商業區 | 促進商業發展 | 不得有礙商業之便利 |
| 工業區 | 促進工業發展 | 依特種/甲種/乙種/零星分級管理 |
| 行政區 | 政府機關用地 | — |
| 文教區 | 學校、文化設施 | — |
| 風景區 | 觀光遊憩 | — |
| 保護區 | 保護自然環境 | 限制開發 |
| 農業區 | 農業生產 | 限制非農業使用 |
3. 工業區細分
- 特種工業區：供特定有害原料之儲存或處理
- 甲種工業區：供輕工業及無公共危險之重工業
- 乙種工業區：供公害輕微之工廠
- 零星工業區：供無污染性工廠
實務重點
土地使用分區是決定一塊地能做什麼用途的根本依據。許多特許行業（如加油站、殯葬設施）設立前必須先確認預定基地的使用分區是否允許該項使用。分區錯誤，許可申請一定被駁回。
4. 容積率管制
- 住宅區及商業區應依計畫容納人口、居住密度、公共設施服務水準訂定平均容積率
- 各分區再依區位、面臨道路寬度、鄰近公共設施配置訂定不同容積率
5. 公共設施用地（第 42 條）
都市計畫地區範圍內應設置：道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場、河道及港埠用地。
6. 都市計畫擬定與變更
- 主要計畫：由直轄市/縣（市）政府擬定，報內政部核定
- 細部計畫：由地方政府擬定發布
- 通盤檢討：每 5 年至少辦理一次
- 人民得向地方政府陳述意見
實務重點
通盤檢討每 5 年辦理一次，是變更土地使用分區的主要時機。民眾或業者若認為現行分區不合理，可在通盤檢討程序中陳述意見。都市計畫變更公告前後的土地價值常有顯著差異。
7. 罰則
- 不遵使用管制者，處 6 萬～30 萬元罰鍰，並勒令變更使用、停止使用或恢復原狀
- 不停止使用或恢復原狀者，得按次處罰
實務案例
案例：住宅區內經營工廠遭勒令停止使用
情境：台北市松山區某棟透天住宅 1 樓，屋主陳大明將其改為小型塑膠加工廠，24 小時運轉產生噪音及異味。鄰居多次向環保局及建管處投訴。 處理：依第 34 條住宅區不得有礙居住之寧靜、安全及衛生的使用。工廠屬工業使用，不符住宅區容許使用項目。 結果：主管機關裁處 6 萬元罰鍰，勒令停止使用並恢復住宅用途。陳大明未停止，續處 12 萬元罰鍰並斷水斷電。
案例：農業區違規興建民宿遭拆除
情境：宜蘭縣某農業區土地，地主吳美娟未經許可在農地上興建三層樓民宿建築，對外營業已逾 1 年。縣政府於違規土地使用清查時發現。 處理：農業區限制非農業使用，興建民宿建築屬違反使用分區管制。且該建築未取得建造執照及使用執照。 結果：縣政府裁處 30 萬元罰鍰，令限期恢復農業使用並拆除違建。吳美娟同時面臨區域計畫法及建築法雙重處分。
相關法規
- 土地法 — 土地權利與登記
- 建築法 — 建築許可管理
- 建築物室內裝修管理辦法 — 室內裝修審查